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Stellungnahme Leerstandskataster neu

                                    
                                        Stadt Karlsruhe
Der Oberbürgermeister

STELLUNGNAHME zum Antrag
DIE LINKE-Gemeinderatsfraktion

Vorlage Nr.:

2019/0800

Verantwortlich:

Dez. 6

Einrichtung eines Leerstandskatasters und Umsetzung des Verbots der Zweckentfremdung
von Wohnraum in Karlsruhe
Gremium

Termin

TOP

ö

Hauptausschuss

14.01.2020

3

x

nö

Kurzfassung

Nach Abwägung der geschilderten Fakten wird derzeit nicht befürwortet, ein Kataster von
zweckentfremdetem Wohnraum einzurichten und das Zweckentfremdungsverbot durch den
Erlass einer entsprechenden Satzung einzuführen. Die Verwaltung empfiehlt den Weg der
Freiwilligkeit mit dem Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) sowie Wohnraumakquise weiter zu gehen.
Die Verwaltung empfiehlt auch mit den aus dem Zensus 2021 gewonnenen Daten, die dann
vollständig und aktuell sind, die Situation erneut zu untersuchen. Bis dahin wird der Markt, insbesondere hinsichtlich der Ferienwohnungen, weiter beobachtet, um bei einer wesentlichen
Veränderung tätig werden zu können.
Der Hauptausschuss nimmt die Vorlage zur Kenntnis, ist mit der vorgeschlagenen Vorgehensweise einverstanden und erklärt den Antrag für erledigt.

Finanzielle Auswirkungen
Ja

Gesamtkosten der Maßnahme

Einzahlungen/Erträge
(Zuschüsse u. Ä.)

Jährliche laufende Belastung (Folgekosten
mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen)

Nein

Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden
Ja
Nein
Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen:
Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik)
Umschichtungen innerhalb des Dezernates
Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den
Folgejahren zu
IQ-relevant

x

Nein

Ja

Korridorthema:

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO)

x

Nein

Ja

durchgeführt am

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften

x

Nein

Ja

abgestimmt mit

Ergänzende Erläuterungen

Seite 2

Das Thema wurde in der Sitzung des Gemeinderats im Oktober behandelt und auf Wunsch der
antragstellenden Fraktion in den Hauptausschuss verwiesen.
In Anbetracht der Wohnungsmarktsituation in Karlsruhe sollte in der Tat jede Wohnung für
Zwecke des Wohnens genutzt werden. Die Frage für die Praxis ist jedoch, wie man an die für
ein Handeln notwendigen Informationen kommt sowie wie und mit welchem Aufwand die Zahl
der vermeintlich zweckentfremdeten Wohnungen minimiert werden kann. Bei dieser Abwägung sind folgende Themen von Interesse:

I. Möglichkeiten der Zweckentfremdung
Grundlage für ein ordnungsrechtliches Handeln der Kommune ist eine Satzung nach dem
Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) Baden-Württemberg. Eine Zweckentfremdung liegt
nach diesem Gesetz insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht
mehr geeignet ist,
3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der
Fremdenbeherbergung genutzt wird,
4. länger als sechs Monate leer steht oder
5. beseitigt wird.
Zu 1: Gewerbliche Nutzung
Die Bilanz der Nutzungsänderungen für den Wohnungsmarkt ist weiterhin positiv, da von 2009
bis 2018 durchschnittlich 54 Wohnungen pro Jahr, die zuvor gewerblich genutzt wurden, dem
Wohnungsmarkt zugeführt werden konnten und durchschnittlich acht Wohnungen pro Jahr
den umgekehrten Weg gingen. Näheres kann der folgenden Tabelle entnommen werden.

Ergänzende Erläuterungen

Seite 3

Durch Neubau und Nutzungsänderungen entstandene Wohnungen* in
Karlsruhe seit 2009
Neubau

Jahr

Zugang

Bestand
(Nutzungsänderungen)
Zugang

Bilanz

Wegfall

2009

713

39

10

742

2010

546

21

7

560

2011

554

55

3

606

2012

660

34

21

673

2013

497

73

10

560

2014

507

82

7

582

2015

502

51

3

550

2016

525

45

8

562

2017

559

70

6

623

2018

817

67

0

884

588

54

8

634

Durchschnitt

* Veränderungen durch Baumaßnahmen ohne Nutzungsänderungen sind nicht
berücksichtigt.
Zu 2: Bauliche Veränderungen
Dieser Tatbestand kommt in der Praxis nur sehr selten vor.
Zu 3. und 4: Ferienwohnungen und Leerstand
Die Zahl der Ferienwohnungen und der leerstehenden Wohnungen wird in keiner laufenden
Statistik erhoben. Einzige verlässliche, aber nicht aktuelle, Datengrundlage bilden die im Rahmen des Zensus 2011 bei der Gebäude- und Wohnungszählung erhobenen Daten.
In Baden-Württemberg haben die Städte Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Stuttgart und Tübingen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine Satzung nach dem ZwEWG zu erlassen, die
die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Damals lag folgende Situation in den zuvor genannten Städten und in Karlsruhe vor:

Ergänzende Erläuterungen

Seite 4

Ferienwohnungen

Leerstand

∑

%

∑

%

111.367

518

0,47

2.533

2,27

146.751

75.559

137

0,18

2.506

3,32

Konstanz

77.796

41.932

493

1,18

1.001

2,39

Stuttgart

585.890

302.272

372

0,12

11.291

3,74

Tübingen

82.511

39.270

112

0,29

1.575

4,01

Karlsruhe

289.173

152.221

167

0,11

3.542

2,33

Stadt

Einwohner

Wohnungen

Freiburg

209.628

Heidelberg

Im Gegensatz zu den Städten Konstanz und Freiburg spielt das Thema Ferienwohnungen in Karlsruhe eine andere Rolle. Im Jahre 2011 wurden lediglich 0,11 % aller Wohnungen in Karlsruhe als
Ferienwohnungen genutzt. Ferienwohnungen, die bei Erlass einer Satzung zum Zweckentfremdungsverbot legal vorhanden sind, genießen Bestandsschutz. Ebenso erfüllen Untermietverhältnisse und mittelfristig möblierte Vermietungen nicht gewerblicher Art den Tatbestand des Gesetzes
nicht.
Nach stichprobenartigen Recherchen der Verwaltung hat sich die Anzahl der Ferienwohnungen in
Karlsruhe, die über das Internet angeboten werden, im Vergleich zu 2018 nicht verändert. Dieser
Markt ist jedoch weiter im Auge zu behalten. Solange es jedoch keine gesetzliche Auskunftspflicht
der Vermietungsportale gibt, ist nach Erfahrungen der betroffenen Städte ein Nachweis der
gewerblichen Vermietung kaum zu führen. Der Landesgesetzgeber wartet in dieser Frage einen
Rechtsstreit der Stadt München mit einem Internetanbieter ab.
Bei der Gebäude- und Wohnungszählung wurden zum Stichtag 9. Mai 2011 insgesamt
3.542 Wohnungen in Karlsruhe als leerstehend eingestuft. Bezogen auf den damaligen Gesamtwohnungsbestand entsprach dies einer Leerstandsquote von 2,33 %. Neben Freiburg hatte
Karlsruhe von allen baden-württembergischen Großstadtkreisen damit die niedrigste Leerstandsquote und lag noch unter der für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt allgemein üblichen Fluktuationsreserve von 3 %. Zudem ist die Leerstandsquote nach der Gebäude- und
Wohnungszählung 2011 als überhöht einzustufen, da auch Wohnungen als leerstehend erfasst
wurden, die zum Beispiel aufgrund eines Mieterwechsels zum Erhebungszeitpunkt kurzfristig
leer standen („unechter“ Leerstand). Auch wurde nicht erfasst, wie lange eine Wohnung bereits
leer stand. Eine Aktualisierung der Daten kann erst mit der nächsten Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2021 erfolgen.
Im empirica Wohnungsmarktreport 2016 wird der marktaktive Leerstand im Geschosswohnungsbau ausgewiesen. Im Vergleich zur Leerstandsquote der Gebäude- und Wohnungszählung sind im empirica Index lediglich Leerstände in Geschoßwohnungen erfasst. Marktaktiv bedeutet, dass nur Wohnungen betrachtet werden, die unmittelbar disponibel sind, das heißt in
einem vermietbaren Zustand sind. Ebenso berücksichtigt sind solche Wohnungen, die aufgrund
von Mängeln derzeit nicht zur Verfügung stehen, aber gegebenenfalls innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären. Die Angaben basieren zum Teil auf rechnerisch ermittelten Schätzwerten. Die Leerstandsquote nach empirica lag damals unter 1 %, bundesweit bei 3 %. Jedoch ist
die marktaktive Leerstandsquote nach empirica als Indikator für einen angespannten
(Miet)Wohnungsmarkt in Karlsruhe nur eingeschränkt tauglich, auch deshalb, weil die Datenermittlung nicht konkret offengelegt wird.

Ergänzende Erläuterungen

Seite 5

Die Tabelle zu den Wohnungsdaten Zensus 2011 zeigt auch auf, dass Karlsruhe bezüglich Ferienwohnungen und Leerstand jeweils hinterste Plätze belegt. Im Bereich Ferienwohnungen bestand sowohl in Freiburg als auch in Konstanz Handlungsbedarf. Gleiches galt für den Bereich
Leerstand in Tübingen, Stuttgart und Heidelberg.
Zu 5.: Abriss
Wenn in Karlsruhe ein Wohngebäude abgerissen wird, erfolgt wegen des akuten Mangels an
bebaubaren Flächen im Regelfall eine zeitnahe Neubebauung mit einer höheren Wohnfläche.
Fazit:
Auch wenn man alle Möglichkeiten der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem ZwEWG
zusammennimmt, würde sich die Erfolgsquote, also die Zahl der Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt in Karlsruhe erhalten blieben oder wieder zugeführt werden könnten, in einem
überschaubaren Rahmen bewegen. Die Zahl wird auf jeden Fall nicht so groß sein, um die Anspannung des Wohnungsmarkts merklich mildern zu können.

II.

Aufwand und Ertrag

Die Städte Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg haben in den Jahren 2014
bis 2016 Satzungen erlassen. Für diese Aufgabe wurden ein bis drei Stellen eingerichtet. Die
Erfolgsquote ist zumindest bei diesem Personaleinsatz ausbaufähig. Näheres hierzu kann der
Landtagsdrucksache 16 / 4278 vom 19.06.2018 entnommen werden.
In der Presse wird oft von großen Erfolgen der Stadt München beim Vorgehen gegen die
Zweckentfremdung von Wohnraum berichtet. Nicht unerwähnt sollte dabei bleiben, dass zur
Bewältigung dieser Aufgabe in München ca. 35 Stellen zur Verfügung stehen.
III. Gewinnung von Informationen
Eine Möglichkeit, an die notwendigen Informationen zum Aufbau eines Katasters von zweckentfremdeten Wohnungen zu kommen, wäre, jedes Gebäude durch Beauftragte der Stadt vor
Ort hinsichtlich einer möglichen Zweckentfremdung von Wohnraum zu prüfen. Ob man dies in
Karlsruhe will, ist eine grundsätzliche Frage. Die Verwaltung empfiehlt diese Alternative aus
grundsätzlichen Erwägungen nicht. Abgesehen davon, würde dies einen enormen Personalaufwand verursachen und müsste zwecks Aktualität in relativ kurzen Abständen fortlaufend wiederholt werden.
Eine andere Möglichkeit der Informationsgewinnung wäre die Einrichtung von Meldeportalen
(digital, Telefon oder per Post), wie dies von den fünf genannten Städten gehandhabt wird.
Nachteil dieser Variante ist u.a., dass dieses Kataster nie vollständig wäre, da es dem Zufall
überlassen bleibt, welche Wohnungen durch Nachbarn etc. zur Anzeige gebracht werden. Die
Verwaltung steht der Einrichtung derartiger Meldeportale kritisch gegenüber. Denunzierungen
sind bei solchen Portalen Tür und Tor geöffnet. In früheren Jahren wurde bei der Umsetzung
der Zweckentfremdung die Erfahrung gemacht, dass durch Anzeigen, die oft anonym erstattet
wurden, auf eine vermeintliche Zweckentfremdung von Wohnraum hingewiesen wurde. Auch
dies ist eine grundsätzliche Frage, ob sich die Stadt Karlsruhe mit einer solchen Thematik auseinandersetzen möchte.

Ergänzende Erläuterungen

Seite 6

Im Rahmen des Zensus 2021 wird bundesweit wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung
durchgeführt. Der Fragenkatalog wird gegenüber 2011 umfangreicher sein; z. B. werden auch
Dauer und Gründe des Leerstandes sowie die Miethöhe abgefragt.

IV. Ergebnis
Nach Abwägung der geschilderten Fakten wird derzeit nicht befürwortet, ein Kataster von
zweckentfremdetem Wohnraum einzurichten und das Zweckentfremdungsverbot durch den
Erlass einer entsprechenden Satzung einzuführen. Die Verwaltung empfiehlt den Weg der
Freiwilligkeit mit dem Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) sowie Wohnraumakquise weiter zu gehen.
Die Verwaltung empfiehlt auch mit den aus dem Zensus 2021 gewonnenen Daten, die dann
vollständig und aktuell sind, die Situation erneut zu untersuchen. Bis dahin wird der Markt, insbesondere hinsichtlich der Ferienwohnungen, weiter beobachtet, um bei einer wesentlichen
Veränderung tätig werden zu können. Dabei ist auch von Interesse, ob und wie der Landesgesetzgeber hinsichtlich der Auskunftspflicht von Vermietungsportalen reagieren wird.