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Vorkaufsrecht Siemensallee

                                    
                                        Stadt Karlsruhe
Der Oberbürgermeister

BESCHLUSSVORLAGE

Vorlage Nr.:

2020/0092

Verantwortlich:

Dez. 4

Ausübung Vorkaufsrecht an dem bebauten Grundstück Nr. 31040/2 mit 1.314 m², Gebäude- und
Freifläche, Siemensallee 77, Stadtteil Knielingen
Beratungsfolge dieser Vorlage
Gremium

Termin

TOP

ö

Hauptausschuss

11.02.2020

3

x

nö

Ergebnis

Beschlussantrag

1. Der Hauptausschuss nimmt die Ausführung der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die
Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts an dem Grundstück Nr. 31040/2 zum vereinbarten
Kaufpreis von 700.000,00 € (zzgl. den Neben- und Folgekosten).
Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, hierfür alles Weitere zu veranlassen und die
entsprechenden Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind,
abzugeben.
2. Ferner wird die Verwaltung damit beauftragt das oben genannte Grundstück durch Entwicklung
eines Planungs- und Nutzungskonzeptes einer Verwertung zuzuführen.

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der
Maßnahme

Ja

700.000,00 € zzgl.

Nein

Einzahlungen/Erträge
(Zuschüsse u. Ä.)

Jährliche laufende Belastung (Folgekosten
mit kalkulatorischen Kosten abzügl.
Folgeerträge und Folgeeinsparungen)

Folgekosten+Nebenkosten

Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden
Ja
Nein
Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen:
Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik)
Umschichtungen innerhalb des Dezernates
Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den
Folgejahren zu
IQ-relevant

x

Nein

Ja

Korridorthema:

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO)

x

Nein

Ja

durchgeführt am

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften

x

Nein

Ja

abgestimmt mit

Ergänzende Erläuterungen

1.

Seite 2

Verkaufsfall:

Mit Kaufvertrag Nr. 4116 P/2019 (Wo) des Notariats Kiefer und Pohl in Kandel vom 17.12.2019
wurde das auf Gemarkung Karlsruhe gelegene Grundstück Nr. 31040/2 mit 1.344 m², Gebäude- und
Freifläche, Siemensallee 77 veräußert. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 700.00,00 €.
Das Grundstück ist nach der II. Abteilung des Grundbuchs mit einem Vorkaufsrecht für alle
Verkaufsfälle zugunsten der Stadt Karlsruhe belastet. Dieses soll vorliegend ausgeübt werden.
Daneben steht der Gemeinde auch ein gesetzliches Vorkaufsrechts nach Maßgabe von § 24 Abs. 1
Ziff. 1 BauGB (Bebauungsplanvorkaufsrecht) zu.
Die Stadt kann das ihr zustehende Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des
zugrundeliegenden Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausüben. Der Kaufvertrag ist bei der
Stadt am 07.01.2020 eingegangen. Das Vorkaufsrecht kann somit bis zum Ablauf des 07.03.2020
ausgeübt werden.
2.

Ist-Zustand

Planungsrecht
Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs des qualifizierten Bebauungsplans
„Sudetenstraße, Teil 2“ Nr. 292 vom 26.04.1963, dieser weist das Grundstück als öffentliche
Grünfläche aus. Auch der FNP stellt hier einen durchgängigen Grünzug dar, der die westlich davon
liegende Wohnnutzung von der östlich davon liegenden Industrie/Gewerbenutzung trennt.
Gebäudezustand
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein gebrauchtes Wohn- und Geschäftsgebäude, bestehend
aus Tankstelle mit Werkstatt im Erdgeschoss und einer Wohnung im Obergeschoss.
Die Tankstelle wurde im Jahre 1966 errichtet. Bis heute sind verschiedene Erweiterungs-, Umbauund Sanierungsarbeiten erfolgt. Die letzten Modernisierungsarbeiten fanden im Jahr 1998 statt.
Mietverhältnisse
a) Tankstelle
Für die Tankstelle liegt ein Mietvertrag von 1985 sowie 2 Nachträge von 1985 und 1998 zwischen
dem Eigentümer und dem Mineralölunternehmen vor.
Das Mietverhältnis kann Seitens der Stadt frühestens zum 31. Dezember 2021 gekündigt werden.
b) Wohnung
Die bisher von der Verkäuferin (94 Jahre) genutzte Wohnung hat der Käufer mit Kaufvertag an die
bisherige Eigentümerin auf unbestimmte Zeit vermietet. Darüber hinaus wurde ein lebenslanges
Wohnrecht eingeräumt (gesichert im Grundbuch).
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts würde die Stadt mit allen Rechten und Pflichten des derzeitigen
Vermieters Kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten (§ 566 BGB).
Das Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft wird die Verwaltung des Objekts übernehmen.
Belastungen

Ergänzende Erläuterungen

Seite 3

Das Grundstück ist in der II. Abteilung des Grundbuchs, Blatt Nr. 56444, wie folgt belastet:
lfd. Nr. 1: Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Stadt Karlsruhe
Das Grundstück ist in der III. Abteilung des Grundbuchs, Blatt Nr. 56444, wie folgt belastet:
lfd. Nr. 4: 250.000,00 € Buchgrundschuld für die Volksbank Karlsruhe eG, Karlsruhe.
Die vorgenannte Grundschuld ist zunächst zur weiteren dinglichen Haftung zu übernehmen. Die
durch die Grundschuld gesicherten Darlehen des Verkäufers sind mit Hilfe des Kaufpreises
abzulösen und danach zu löschen.

3.

Angemessenheit Kaufpreis:

Die Stadt ist nach Maßgabe von § 77 Abs. 2 GemO zu sparsamem und wirtschaftlichem Handeln
verpflichtet. Hiernach ist die Angemessenheit des Kaufpreises Voraussetzung für die Ausübung des
Vorkaufsrechts. Der Kaufpreis beträgt 700.000,00 €.
Die Wertermittlung der Grundstücksbewertungsstelle ergab, unter Berücksichtigung der zum
Stichtag 17.12.2019 bekannten Gegebenheiten sowie ausgehend vom Ist-Zustand einen
Gesamtwert i.H.v. 546.000,00 €. Damit liegt der vereinbarte Kaufpreis 154.000,00 € (28 %) über
dem Verkehrswert.
Aufgrund der Größe des Grundstücks und des bereits im Eigentum der Stadt befindlichen
angrenzenden Erbbaugrundstücks Nr. 31040 (Parkplatz), wäre dieses langfristig als Standort für
Abteilungen der freiwilligen Feuerwehr Karlsruhe sehr gut geeignet. Im Interesse einer nachhaltigen
Bodenbevorratung soll daher das bebaute Objekt erworben und entsprechend planungsrechtlich
entwickelt werden.
Aus den oben genannten Gründen ist der höhere Kaufpreis daher gerechtfertigt; zudem entspricht
der erhöhte Kaufpreis annähernd der bei der Stadt üblicherweise akzeptierten Spanne von 10 % bis
25 %.

4.

Kostenübersicht:

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts schließt die Stadt einen Kaufvertrag zu den bestehenden
Konditionen ab, das heißt sie hat folgende Kosten und Folgekosten zu tragen:
a)

b)

Kaufpreis
gemäß Kaufvertrag vom 17.12.2019
Erwerbsnebenkosten
pauschale Veranschlagung
mit rund 10 % des Kaufpreises

Gesamtkosten

700.000,00 €

70.000,00 €
770.000,00 €

Ergänzende Erläuterungen

Seite 4

Die Abbruchkosten des Gebäudes mit Tankstelle wurden vom Tiefbauamt auf ca. 265.000,00 €
geschätzt. Hinsichtlich möglicher Altlasten wird auf Ziffer 5 verwiesen. Diese Kosten sind
gegenwärtig nicht bezifferbar.
5.

Risiken

Die Tankstelle wird seit 1966 betrieben. Ender der 1990er Jahre wurden die vorhandenen
Kraftstofftanks ausgebaut und durch neue ersetzt. Angetroffenes verunreinigtes Bodenmaterial
wurde abfallrechtlich untersucht und fachgerecht entsorgt. Die Tankstelle ist jedoch immer noch
aktiv. Durch den Weiterbetrieb der Tankstelle über 1998 hinaus kann aus fachtechnischer Sicht
nicht ausgeschlossen werden, dass es zu weitergehenden Boden- und/oder
Grundwasservereinigungen gekommen ist oder kommen wird. Sollten künftig auf dem Grundstück
Baumaßnahmen erforderlich werden, wäre anfallendes Aushubmaterial sodann abfallrechtlich zu
untersuchen und fachgerecht zu entsorgen. Anfallenden Kosten sind gegenwärtig nicht
kalkulierbar.
Am 05.03.2018 wurden folgende Räumlichkeiten durch die Grundstücksbewertungsstelle
besichtigt: Werkstatt, Keller, Garage und Wohnung im ersten Obergeschoss. Die beiden
Werkstattbereiche des Tankstellenpächters konnten nicht besichtigt werden. Im Rahmen der
aktuellen Wertermittlung wurde das Gutachten aus dem Jahr 2018 herangezogen, eine erneute
Ortsbesichtigung hat nicht stattgefunden. Die Pachtangaben zwischen dem Kraftstofflieferant und
dem Tankstellenpächter (Untermietvertrag) bzw. die Umsatzzahlen liegen nicht vor und sind somit
nicht bekannt. Aufgrund der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Tankstellen mit Ihren
Einrichtungen ist in den nächsten Jahren mit Investitionen zu rechnen. Die Innenausstattungen der
Wohnung sind überwiegend aus dem Baujahr (1978). Renovierungs-, Instandsetzungs- bzw.
Sanierungsarbeiten sind in Bereichen bzw. Teilbereichen der Bodenbeläge, der sanitären
Einbaugegenstände etc. erforderlich. Die daraus resultierenden Kosten sind gegenwärtig nicht
bezifferbar und sodann in den Haushalt einzustellen.
Der Käufer räumt der Verkäuferin (94 Jahre alt) ein lebenslanges Wohnrecht gegen Zahlung einer
monatlichen Miete von 1.300,00 € ein. Dies entspricht ca. 9,77 €/m² bei einer Wohnfläche von ca. 133
m². Dies liegt über dem Wert im Karlsruher Mietspiegel 2019. Die Gebäude können daher erst nach
dem Ableben der Verkäuferin abgebrochen werden.
6.

Verwendungszweck / Vorteile für die Stadt

Dingliches Vorkaufsrecht
Zwar ist das dingliche Vorkaufsrecht an sich an keine Voraussetzung geknüpft, dennoch soll die
Stadt gemäß § 91 Abs. 1 GemO das Objekt nur erwerben, wenn dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben
erforderlich ist.
Erforderlichkeit/Rechtfertigung
Die Ausweisung, Entwicklung, Vermarktung sowie laufende Sicherung von Grundstücksflächen
zählt zu den Kernaufgaben der kommunalen Bodenpolitik.
Das Grundstück und eine Teilfläche des bereits im Eigentum der Stadt befindlichen angrenzenden
Erbbaugrundstücks Nr. 31040, wäre langfristig als Standort für ein Feuerwehrhaus
für Abteilungen der Freiwilligen Feuerwehr Karlsruhe gut geeignet. Das angrenzende
Erbbaugrundstück Nr. 31040 (Parkplatz) wird derzeit von umliegenden Firmen für großflächige,

Ergänzende Erläuterungen

Seite 5

oberirdische Parkierung genutzt. Langfristiges Ziel in diesem Bereich ist eine Reduzierung der
oberirdischen Stellplätze und eine "Wiederherstellung" des Grünzuges.
Die Freiwillige Feuerwehr Karlsruhe Abteilung Knielingen hat ihr derzeitiges Feuerwehrhaus in der
Saarlandstraße 65 (Grundstück Nr. 30307/1 mit 720 m²). Die Stadt sucht seit Jahren ein geeignetes
Grundstück, welches dem erforderlichen Platzbedarf der Feuerwehr gerecht wird. Dabei wird auch
die zusätzliche Ansiedlung einer weiteren Feuerwehrabteilung in einem dann gemeinsamen
Feuerwehrhaus in Betracht gezogen. Nach Abbruch der bestehenden Tankstelle mit Wohnung und
Schaffung entsprechenden Baurechts könnte das derzeitige Feuerwehrhaus der Abteilung
Knielingen, gegebenenfalls mit einer weiteren Abteilung, auf das Grundstück in der Siemensallee 77
verlagert werden. Auf dem freiwerdenden Grundstück in der Saarlandstraße 65, könnte sodann
Wohnbebauung realisiert werden. Über die Schaffung entsprechenden Baurechts auf der o.g.
Grundstücksfläche für Feuerwehrzwecke entscheidet zu gegebener Zeit der Gemeinderat im
Rahmen seiner Planungshoheit.
Mit Blick auf die aktive Vorratspolitik u.a. im Rahmen der Wohnflächenvorsorge bietet sich für die
Stadt Karlsruhe mit dem Erwerb dieses Grundstücks beste Möglichkeiten zu einer zeitnahen
Entwicklung durch Nutzungsverlagerungen. Das Grundstück hat daher für die kommunale Planung
erhebliche Relevanz.
Die Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechtes ist für die Erfüllung der Aufgaben der Stadt daher
erforderlich.
Beschluss:
Antrag an den Hauptausschuss
1. Der Hauptausschuss nimmt die Ausführung der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die
Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts an dem Grundstück Nr. 31040/2 zum vereinbarten
Kaufpreis von 700.000,00 € (zzgl. den Neben- und Folgekosten).
Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, hierfür alles Weitere zu veranlassen und die
entsprechenden Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind,
abzugeben.
2. Ferner wird die Verwaltung damit beauftragt das oben genannte Grundstück durch Entwicklung
eines Planungs- und Nutzungskonzeptes einer Verwertung zuzuführen.