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TOP 1 - Beschlussvorlage BMD-Areal, Bebauungsplan An der Straße zur Gießerei

                                    
                                        Beschlussvorlage
Vorlage Nr.:
2022/0002
Verantwortlich: Dez. 6
Dienststelle:
StplA

Bebauungsplan „An der Straße zur Gießerei“, Karlsruhe-Durlach
Beratungsfolge dieser Vorlage
Gremium

Termin

TOP

ö

Ortschaftsrat Durlach

19.01.2022

1

X

Planungsausschuss

03.02.2022

nö

Ergebnis

X

Beschlussantrag (Kurzfassung)
Auf Grundlage der vorliegenden Planung empfiehlt der Ortschaftsrat Durlach dem Planungsausschuss
die Beauftragung der Verwaltung mit der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens sowie der
Aufsetzung eines Städtebaulichen Vertrages mit weiterführenden Zielvereinbarungen mit dem
Investor.

Finanzielle
Auswirkungen

Ja ☐

Gesamtkosten
der Maßnahme

Einzahlungen | Erträge
(Zuschüsse und
Ähnliches)

Jährliche laufende Belastung
(Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten
abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen)

Nein ☒

Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden
Ja
☐
Nein
☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den
ergänzenden Erläuterungen auszuführen:
☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik)
☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates
☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und
stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu.

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier

CO2-Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz
Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen)

Nein ☒

Ja ☐

positiv ☐
negativ ☐

geringfügig
erheblich

IQ-relevant

Nein ☒

Ja

☐

Korridorthema:

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO)

Nein ☐

Ja

☒

durchgeführt am 19.01.2022

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften

Nein ☒

Ja

☐

abgestimmt mit

☐
☐

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Zusammenfassung
Das Neuordnungskonzept für den westlichen Teil des ehemaligen BMD-Geländes in Durlach, welches
am 4. Februar 2021 im Planungsausschuss vorgestellt wurde, wurde in den vergangenen Monaten
durch das Planungsbüro steidle architekten aus München weiter detailliert und konkretisiert.
Um hierfür Baurecht zu schaffen, muss der aktuelle Bebauungsplan „Pforzheimer-, Pfinz-, Leder-,
Sebold- und Pfinztalstraße“ aus dem Jahr 2000, der (eingeschränktes) Gewerbegebiet festsetzt, für
den Bereich geändert werden, um die geplante Wohnnutzung zu ermöglichen.
Planungsstand des Neuordnungskonzeptes
Der Entwurf sieht ein innerstädtisches Quartier mit einer Nutzungsmischung aus Gewerbe,
Dienstleistung und Wohnen sowie ergänzende Nutzungen wie z.B. Kita und Einzelhandel vor. Hierzu
zählen kleinteilige Gewerbenutzungen, Gastronomie, ggf. auch Gastgewerbe. Der Bereich des
Wohnungsbaus soll ein Angebot unterschiedlicher Wohnungen abdecken. Durch die gemischte
Anordnung sowohl frei finanzierter als auch geförderter Wohnungen soll eine soziale Durchmischung
erreicht werden.
Die Bestandshallen und -gebäude sollen nach Möglichkeit aktiviert und umgenutzt, durch Anbauten,
Aufstockungen oder Überbauung erweitert und / oder durch eigenständige Neubauten ergänzt oder
ersetzt werden. An der Pfinzstraße ist ein Ersatzbau für die bestehende leerstehende Halle geplant,
welcher in den unteren Geschossen Parkierung und Gemeinschaftsnutzungen / Dienstleistungen und
in den oberen Geschossen Wohnnutzung vorsieht. Vor- und Rücksprünge und unterschiedlich
gesetzte Außenbereiche ab dem zweiten Geschoss verleihen dem Gebäude einen lebendigen
Charakter. Für den sechsgeschossigen Neubau südwestlich der inneren Erschließungsstraße zur
Gießerei ist im Erdgeschoss Gastronomie und Einzelhandel, in den oberen Geschossen Büro / Gewerbe
vorgesehen. Einen weiteren Neubau mit einer geplanten Höhe von 58 m stellt das Hochhaus an der
Pforzheimer Straße dar. Gastronomie im Erdgeschoss soll den vorgelagerten Platz beleben. Als weitere
Nutzungen sind Gewerbe, Dienstleistung und ein Großteil Wohnen vorgesehen. Das oberste Geschoss
ist Sondernutzungen vorbehalten. Hier sind Nutzungen geplant, die der Allgemeinheit
zugutekommen.
Höhenentwicklung
Im Höhenentwicklungskonzept der Stadt Karlsruhe ist der betreffende Bereich momentan in der Zone
„Urbane Nachbarschaften“ verortet. Durch die Umwandlung in ein durchmischtes und städtisch
geprägtes Gebiet ändert sich jedoch die Eigenart des Gebiets. Es muss daher stattdessen die Zone
„Innere Stadt“ herangezogen werden. Hier ist bei Schaffung von Mehrwerten eine Höhenentwicklung
bis zu einer Höhe von 25 Metern möglich. Eine Überschreitung dieser Höhe ist mit erhöhten Auflagen
verbunden und muss unter anderem durch qualitative Verfahren abgesichert werden. Es müssen
besonders bedeutende Mehrwerte für die Stadtentwicklung generiert und begründet werden.
Darüber hinaus ist die sogenannte städtebauliche Komposition zu beachten. Sie gibt Hinweise, welche
Bereiche sich besonders für Höhenentwicklung eignen und soll sicherstellen, dass hohe Gebäude in
der Stadt gut gesetzt sind. Dazu gehören z.B. Stadteingänge, an welchen bauliche Akzente
städtebaulich vertretbar oder gewünscht sind.
Insofern ist nach noch ausstehender Prüfung des Standortes auf Eignung für ein 58 Meter hohes
Gebäude im Sinne des Höhenentwicklungskonzeptes Karlsruhe die mit dem Bau des Hochpunktes
entstehende Bodenwertsteigerung entsprechend den Vorgaben des Konzeptes an zu erbringende
Mehrwerte für die Allgemeinheit geknüpft. Mehrwerte können z.B. sein:
1. die Einrichtung einer öffentlich nutzbaren Kita,
2. die Schaffung einer klimawirksamen Grünfläche,
3. eine besonders nachhaltige Bauweise oder
4. ein hoher Anteil an sozialem Wohnraum.

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All diese Vorgaben werden vertraglich zu regeln sein. Für das Hochhaus ist – entsprechend den
Vorgaben des Höhenentwicklungskonzeptes – ein Architekturwettbewerb zwingend.
Außenraum
Der gesamte Außenraum soll als öffentlich zugängliche städtische Plattform mit wechselnd befestigten
und begrünten Flächen entwickelt werden. Baumpflanzungen verstärken dieses Prinzip. Die Gebäude
sollen keine Vorzonen erhalten, die Erdgeschossnutzung möglichst öffentlich sein. Entsiegelungen
sollen die derzeitige Situation deutlich verbessern.
Klimaschutz und Klimaanpassung
Bei der Entwicklung des Areals werden Klimaschutz und Klimaanpassung wichtige Bausteine der
Konzeption und Planung sein. Das Projekt soll mit folgenden Maßnahmen zur Erreichung der
Klimaneutralität beitragen:
•

Gebäudestandards: Auslegung der Standards gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 30.06.2020 zur
Klimaneutralität in der Bauleitplanung

•

Primärenergiefaktoren: Ein Anschluss an das Karlsruher Fernwärmenetz ist beabsichtigt.
Maßnahmen zur Nutzung von Geothermie, Erdkälte, Erdwärme etc. werden geprüft

•

Photovoltaik: Auf Dächern von Neubauten ist die Anordnung von Photovoltaikanlagen in
Abstimmung mit den Anforderungen der Dachbegrünung vorgesehen.

Im Städtebaulichen Rahmenplan Klimaanpassung ist das Areal als sog. Hot-Spot dargestellt. Daher
werden in der weiteren Planung geeignete Maßnahmen zur Entschärfung der derzeitigen
Belastungssituation zu treffen sein. Entsprechend der Zielsetzung „Grüne Stadt Karlsruhe“ werden
zum Beispiel Entsiegelungspotentiale und die Möglichkeiten zur Durchgrünung des Quartiers erfasst
und umgesetzt.
Auf die CO2-Relevanz wird in einem späteren Verfahrensschritt eingegangen, da zum jetzigen
Zeitpunkt noch keine Ermittlung erfolgen kann.
Parkierung
Im Rahmen des anstehenden Bebauungsplanverfahrens ist die Erarbeitung eines Mobilitätskonzeptes
vorgesehen, auf dessen Grundlage der Anteil der baurechtlich nachzuweisenden Kfz-Stellplätze in
geeignetem Maße reduziert werden könnte. Der angestrebte Erhalt der historischen Bestandshallen
erfordert eine innovative Gesamtorganisation der Parkierung. So ist derzeit nicht vorgesehen oder
möglich, jedem Bau eine Parkierung zuzuordnen.
Dementsprechend werden an zwei entgegengesetzten Punkten die Parkierungen gesammelt
angeboten, jeweils in direktem Bezug zu den öffentlichen Haupterschließungen an der Pfinzstraße und
der Pfinztalstraße.
Weiteres Vorgehen
Das vorliegende städtebauliche Konzept soll als Grundlage für einen Bebauungsplan zur Änderung des
bestehenden Planungsrechts dienen, mit dem Ziel, auch Wohnnutzung an dieser Stelle zu
ermöglichen. Mit Blick auf die in Karlsruhe fehlenden Gewerbeflächen müssen dabei mindestens
18.000 m² BGF Gewerbeflächen angeboten werden. Das Verhältnis Gewerbe zu Wohnen soll bei ca.
60 zu 40 Prozent liegen. Über den Inhalt des Bebauungsplanes hinaus gehende Vereinbarungen
werden in einem Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Karlsruhe und dem Investor getroffen.
Verfahren
Das Bebauungsplanverfahren soll im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt
werden. Daher entfällt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltprüfung. Eine erste
Ämterbeteiligung hat im August und September dieses Jahres stattgefunden. Sich daraus ergebende

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Forderungen und notwendige Gutachten werden im weiteren Verfahren berücksichtigt. Daran
anschließend soll die Beteiligung der Öffentlichkeit und die Anhörung der Träger öffentlicher Belange
durchgeführt werden.

Beschluss:
Auf Grundlage der vorliegenden Planung empfiehlt der Ortschaftsrat Durlach dem Planungsausschuss
die Beauftragung der Verwaltung mit der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens sowie der
Aufsetzung eines Städtebaulichen Vertrages mit weiterführenden Zielvereinbarungen mit dem
Investor.