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Stellungnahme TOP 29 GR 22.10.2019

                                    
                                        Stadt Karlsruhe
Der Oberbürgermeister

STELLUNGNAHME zum Antrag
DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion

Vorlage Nr.:

2019/0800

Verantwortlich:

Dez. 6

Einrichtung eines Leerstandskatasters und Umsetzung des Verbots der Zweckentfremdung
von Wohnraum in Karlsruhe
Gremium

Termin

TOP

ö

Gemeinderat

22.10.2019

29

x

nö

Kurzfassung

Die Verwaltung beabsichtigt derzeit nicht, das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum durch
den Erlass einer entsprechenden Satzung einzuführen. Die Diskussion zur Einrichtung eines
Meldeportals erübrigt sich damit.
Die Verwaltung wird den Markt, insbesondere hinsichtlich der Ferienwohnungen, weiter beobachten um bei einer wesentlichen Veränderung tätig werden zu können.

Finanzielle Auswirkungen
Ja

Gesamtkosten der Maßnahme

Einzahlungen/Erträge
(Zuschüsse u. Ä.)

Jährliche laufende Belastung (Folgekosten
mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen)

Nein

Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden
Ja
Nein
Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen:
Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik)
Umschichtungen innerhalb des Dezernates
Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den
Folgejahren zu
IQ-relevant

X

Nein

Ja

Korridorthema:

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO)

X

Nein

Ja

durchgeführt am

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften

X

Nein

Ja

abgestimmt mit

Ergänzende Erläuterungen

Seite 2

1. Es soll ein Leerstandskataster zur Identifikation von nicht genutztem oder anderweitig genutztem Wohnraum eingeführt werden. Bürger*innen sollen die Möglichkeit haben, leerstehenden oder zweckentfremdeten Wohnraum bei der Stadt zu
melden. Die Mitarbeiter*innen der Stadt nehmen Kontakt mit den Eigentümer*innen auf, um zunächst die Ursache oder den Grund des Leerstandes oder der
Zweckentfremdung zu klären.
Die dazu benötigten Personalstellen und ein Onlineportal sind spätestens im 1.
Quartal 2020 zu schaffen und der Öffentlichkeit vorzustellen.

2. Damit in Zeiten akuter Wohnungsnot in Karlsruhe nicht weiterhin Wohnraum
zweckentfremdet wird, soll vorerst für 5 Jahre eine Zweckentfremdungssatzung für
das gesamte Stadtgebiet erlassen werden. Nur im begründeten Ausnahmefall darf
Wohnraum - ausdrücklich nur mit behördlicher Genehmigung - anderweitig genutzt
werden.
Die Verwaltung wird um eine entsprechende Satzungsvorlage gebeten.

In Anbetracht der Wohnungsmarktsituation in Karlsruhe sollte in der Tat jede Wohnung für
Zwecke des Wohnens genutzt werden. Die Frage für die Praxis ist jedoch, wie und mit welchem
Aufwand die Zahl der vermeintlich zweckentfremdeten Wohnungen minimiert werden kann.
Bei dieser Abwägung sind folgende Themen von Interesse:

I.

Möglichkeiten der Zweckentfremdung

Grundlage für ein ordnungsrechtliches Handeln der Kommune ist eine Satzung nach dem
Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) Baden-Württemberg. Eine Zweckentfremdung liegt
nach diesem Gesetz insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1.
überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
2.
baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr
geeignet ist,
3.
nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
4.
länger als sechs Monate leer steht oder
5.
beseitigt wird.
Zu1.
Die Bilanz der Nutzungsänderungen für den Wohnungsmarkt ist weiterhin positiv, da von 2009
bis 2018 durchschnittlich 54 Wohnungen pro Jahr, die zuvor gewerblich genutzt wurden, dem
Wohnungsmarkt zugeführt werden konnten und durchschnittlich acht Wohnungen pro Jahr
den umgekehrten Weg gingen.

Ergänzende Erläuterungen

Seite 3

Zu 2.
Dieser Tatbestand kommt in der Praxis nur sehr selten vor.
Zu 3.
Im Gegensatz zu den Städten Konstanz, Heidelberg und Freiburg spielt das Thema Ferienwohnungen in Karlsruhe eine andere Rolle. Im Jahre 2011 wurden lediglich 0,1 % aller Wohnungen
in Karlsruhe als Ferienwohnungen genutzt. Ferienwohnungen, die bei Erlass einer Satzung zum
Zweckentfremdungsverbot legal vorhanden sind, genießen Bestandsschutz. Ebenso erfüllen
Untermietverhältnisse und mittelfristig möblierte Vermietungen nicht gewerblicher Art den Tatbestand des Gesetzes nicht.
Nach stichprobenartigen Recherchen der Verwaltung hat sich die Anzahl der Ferienwohnungen
in Karlsruhe, die über das Internet angeboten werden, im Vergleich zu 2018 nicht verändert.
Dieser Markt ist jedoch weiter im Auge zu behalten. Solange es jedoch keine gesetzliche Auskunftspflicht der Vermietungsportale gibt, ist nach Erfahrungen der betroffenen Städte ein
Nachweis der gewerblichen Vermietung kaum zu führen. Der Landesgesetzgeber wartet in dieser Frage einen Rechtsstreit der Stadt München mit einem Internetanbieter ab.
Zu 4.
In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt spielt in Anbetracht der Nachfragesituation der Leerstand von Wohnraum eine untergeordnete Rolle.
Die bei der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2011 erfassten 3.542
Wohnungen entsprechen einem Leerstand von 2,3 %. Neben Freiburg hatte Karlsruhe von allen
baden-württembergischen Großstädten damit die niedrigste Leerstandsquote. Diese Quote ist
jedoch als überhöht einzustufen, da auch Wohnungen als leerstehend erfasst wurden, die zum
Beispiel aufgrund eines Mieterwechsels zum Erhebungszeitpunkt kurzfristig leer standen. Auch
wurde nicht erfasst, wie lange eine Wohnung bereits leer stand.
Im empirica Wohnungsmarktreport 2016 wurde der marktaktive Leerstand im Geschosswohnungsbau ausgewiesen. Marktaktiv bedeutet, dass nur Wohnungen betrachtet werden, die
unmittelbar disponibel sind, sowie Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur
Verfügung stehen, aber gegebenenfalls innerhalb von sechs Monaten aktivierbar wären. Die
Leerstandsquote nach empirica lag damals unter 1 %, bundesweit bei 3 %.
Um in einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt überhaupt Wohnungswechsel zu ermöglichen,
geht man in Fachkreisen von einer notwendigen Leerstandsquote von 3 % aus.
Zu 5.
Wenn in Karlsruhe ein Wohngebäude abgerissen wird, erfolgt wegen des akuten Mangels an
bebaubaren Flächen im Regelfall eine zeitnahe Neubebauung mit einer höheren Wohnfläche.
Fazit:
Auch wenn man alle Möglichkeiten der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem ZwEWG
zusammennimmt, würde sich die Erfolgsquote, also die Zahl der Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt in Karlsruhe erhalten blieben oder wieder zugeführt werden könnten, in einem
überschaubaren Rahmen bewegen. Die Zahl wird auf jeden Fall nicht so groß sein um die Anspannung des Wohnungsmarkts merklich mildern zu können.

Ergänzende Erläuterungen

Seite 4

II. Aufwand und Ertrag
Die Städte Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg haben in den Jahren 2014
bis 2016 Satzungen erlassen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Für diese Aufgabe wurden ein bis drei Stellen eingerichtet. Die Erfolgsquote ist
zumindest bei diesem Personaleinsatz ausbaufähig. Näheres hierzu kann der Landtagsdrucksache 16 / 4278 vom 19.6.2018 entnommen werden.
In der Presse wird oft von großen Erfolgen der Stadt München bei der Zweckentfremdung von
Wohnraum berichtet. Nicht unerwähnt sollte dabei bleiben, dass zur Bewältigung dieser Aufgabe in München ca. 35 Stellen zur Verfügung stehen. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl wären das
für Karlsruhe ca. 7 Stellen.

III. Meldeportale
Die Verwaltung steht der Einrichtung derartiger Meldeportale kritisch gegenüber. Denunzierungen sind bei solchen Portalen Tür und Tor geöffnet. In früheren Jahren wurde bei der Umsetzung der Zweckentfremdung die Erfahrung gemacht, dass durch Anzeigen, die oft anonym
erstattet wurden, auf vermeintlichen Leerstand von Wohnraum hingewiesen wurde. Es ist eine
grundsätzliche Frage, ob sich die Stadt Karlsruhe mit einer solchen Thematik auseinandersetzen
möchte.

IV. Ergebnis
Nach Abwägung der geschilderten Fakten beabsichtigt die Verwaltung derzeit nicht, das
Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum durch den Erlass einer entsprechenden Satzung
einzuführen. Die Diskussion zur Einrichtung eines Meldeportals erübrigt sich damit.
Die Verwaltung wird den Markt, insbesondere hinsichtlich der Ferienwohnungen, weiter beobachten um bei einer wesentlichen Veränderung tätig werden zu können. Dabei ist auch von
Interesse, ob und wie der Landesgesetzgeber hinsichtlich der Auskunftspflicht von Vermietungsportalen reagieren wird.